Cómo se calcula el ahorro
Las hipotecas españolas usan el sistema francés: una cuota fija en la que cada mes pagas los intereses de la deuda pendiente y el resto amortiza capital. Cuando adelantas dinero, la deuda baja de golpe y el banco te deja elegir qué recalcula:
- Reducir cuota: mantiene los años que te quedan y recalcula la cuota con la nueva deuda: Cuota = D × i ÷ (1 − (1 + i)−n).
- Reducir plazo: mantiene la cuota y calcula cuántos meses tardas en pagar la nueva deuda: n = −ln(1 − D × i ÷ Cuota) ÷ ln(1 + i).
D es la deuda después de amortizar, i el interés mensual (tipo anual ÷ 12) y n el número de cuotas. El ahorro es la diferencia entre los intereses que pagarías sin amortizar y los que pagas en cada opción, menos la comisión.
La comisión máxima por amortizar
El artículo 23 de la Ley 5/2019 limita lo que puede cobrarte el banco, y nunca más que la pérdida financiera que le causas:
| Tipo de hipoteca | Periodo | Tope |
|---|---|---|
| Variable (opción A) | 5 primeros años | 0,15 % |
| Variable (opción B) | 3 primeros años | 0,25 % |
| Variable | Después | 0 % |
| Fija | 10 primeros años | 2 % |
| Fija | Desde el año 11 | 1,5 % |
Los porcentajes se aplican sobre el capital que amortizas. En las variables, el contrato elige una de las dos opciones. Muchas hipotecas pactan menos o ninguna comisión: revisa tu escritura o la ficha FEIN.
Tres ejemplos resueltos
20.000 € a una hipoteca variable de 150.000 € al 3 %, con 20 años por delante
La cuota es de 831,90 € y te quedan 49.654,82 € de intereses. Como firmaste hace 6 años, no hay comisión. Bajando el plazo, sigues pagando 831,90 € pero acabas en 16 años y 7 meses y te ahorras 14.599,79 €. Bajando la cuota, pagas 720,98 € al mes (110,92 € menos) y te ahorras 6.620,65 €.
15.000 € a una hipoteca fija de 120.000 € al 2,5 %, firmada hace 4 años y con 22 por delante
Estás dentro de los 10 primeros años, así que el banco puede cobrarte hasta un 2 %: 300 €. Bajando el plazo terminas en 18 años y 6 meses y ahorras 9.888,45 € de intereses: 9.588,45 € netos. Bajando la cuota, de 591,41 € a 517,48 €, ahorras 4.216,11 € netos.
¿Y si invierto esos 20.000 € al 5 %?
Con el primer ejemplo, en 20 años los 20.000 € invertidos al 5 % se convierten en 53.065,95 €. Si amortizas bajando el plazo e inviertes al 5 % las cuotas que ya no pagas, llegas a 37.621,50 €. Invertir gana a partir de un 3,04 % anual, casi el tipo de la hipoteca, pero antes de impuestos y con riesgo: las ganancias tributan entre el 19 % y el 30 % y la rentabilidad no está garantizada.
Antes de amortizar
- Ten un fondo de emergencia. El dinero que das al banco no vuelve. Calcula cuánto guardar en la calculadora de fondo de emergencia.
- Paga antes las deudas más caras. Una tarjeta o un préstamo personal al 8 % cuestan más que una hipoteca al 3 %.
- Pregunta al banco el coste exacto. Está obligado a darte la información en 3 días hábiles, en papel u otro soporte duradero.
- Mira tus productos vinculados. Si cancelas la hipoteca entera, tienes derecho a que te devuelvan la parte no consumida de los seguros vinculados.
Qué no incluye este cálculo
- Cambios futuros del Euríbor: en una hipoteca variable usamos el tipo actual para todo el plazo.
- La pérdida financiera concreta del banco, que puede dejar la comisión por debajo del tope legal.
- Los impuestos de la inversión alternativa y la deducción por vivienda habitual de quienes compraron antes de 2013.
Para ver el cuadro completo de tu hipoteca, usa la calculadora de hipoteca. Si prefieres simular la inversión con aportaciones, prueba la de interés compuesto.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo ahorra más intereses, porque el capital que adelantas deja de generar intereses durante más años. Reducir cuota te da más margen cada mes. Si tu presupuesto va justo, la cuota; si no, el plazo.
¿Cuánto me cobra el banco por amortizar anticipadamente?
Depende de tu contrato, pero la Ley 5/2019 pone un tope. En hipotecas variables, el 0,25 % del capital amortizado los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros (según lo pactado) y nada después. En hipotecas fijas, el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después. Nunca puede superar la pérdida financiera del banco.
¿Me conviene amortizar o invertir?
Amortizar te da una rentabilidad segura igual al tipo de tu hipoteca, sin impuestos. Invertir compensa si esperas sacar más que eso después de impuestos y asumes el riesgo. La calculadora te dice a partir de qué rentabilidad gana invertir.
¿Cuándo es mejor amortizar, al principio o al final?
Cuanto antes, más ahorras: en los primeros años casi toda la cuota son intereses y el capital que adelantas deja de generarlos durante más tiempo. Al final de la hipoteca el ahorro es pequeño.
¿Y si mi hipoteca es mixta?
La ley solo fija topes para préstamos a tipo fijo y a tipo variable. Mira en tu escritura o en la ficha FEIN qué compensación se pacta para cada tramo y elige en la calculadora la que corresponde al periodo en el que estás. Si dudas, pide al banco el cálculo: debe dártelo en 3 días hábiles.
¿Pierdo la deducción por vivienda si amortizo?
Solo afecta a quienes compraron su vivienda habitual antes de 2013 y siguen en el régimen transitorio: lo que amortizas cuenta para la deducción de ese año, con el límite anual de 9.040 €. Si no tienes esa deducción, no cambia nada.