Qué gastos tiene comprar una vivienda
Al precio de la vivienda hay que sumarle impuestos y honorarios que el banco no financia. El impuesto depende de si la vivienda es de segunda mano o nueva, y es con diferencia el gasto más grande.
- Segunda mano: ITP. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales lo fija cada comunidad. Va del 3 % de Ceuta y Melilla al 10 % o más de Cataluña, Illes Balears o la Comunitat Valenciana en las viviendas caras.
- Obra nueva: IVA y AJD. Si compras al promotor pagas un 10 % de IVA (IGIC en Canarias, IPSI en Ceuta y Melilla) y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura, que también fija cada comunidad: del 0,25 % de Ceuta y Melilla al 1,5 %.
- Notaría. Se cobra según el arancel del Real Decreto 1426/1989: una escala por tramos de valor con una rebaja del 5 %, más los folios, la copia y el IVA.
- Registro de la Propiedad. Inscribir la vivienda a tu nombre sigue el arancel del Real Decreto 1427/1989, con un tope de 2.181,67 € antes de la rebaja y el IVA.
- Gestoría y tasación. Son precios libres. Con hipoteca, la gestoría la paga el banco y tú pagas la tasación.
Gastos = Impuesto (ITP, o IVA + AJD) + Notaría + Registro + Gestoría + Tasación
ITP y AJD por comunidad autónoma en 2026
Tipos generales para una vivienda de segunda mano (ITP) y para la escritura de una obra nueva (AJD), con el tipo reducido de ITP para jóvenes y familias numerosas cuando existe. Las escalas «hasta… el resto» se aplican por tramos; las de «por encima», al valor entero.
| Comunidad | ITP general | AJD obra nueva | ITP jóvenes | ITP familia numerosa |
|---|---|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 1,2 % | 3,5 % | 3,5 % |
| Aragón | 8 % hasta 400.000 €; 8,5 % hasta 450.000 €; 9 % hasta 500.000 €; 9,5 % hasta 750.000 €; 10 % el resto | 1,5 % | Bonificación del 12,5 % | Bonificación del 50 % |
| Asturias | 8 % hasta 300.000 €; 9 % hasta 500.000 €; 10 % por encima | 1,2 % | 4 % hasta 150.000 €; 6 % por encima | 4 % hasta 150.000 €; 6 % por encima |
| Illes Balears | 8 % hasta 400.000 €; 9 % hasta 600.000 €; 10 % hasta 1.000.000 €; 12 % hasta 2.000.000 €; 13 % el resto | 1,5 % | 2 % | 2 % |
| Canarias | 6,5 % | 0,75 % | 5 % | 1 % |
| Cantabria | 9 % | 1,5 % | 4 % hasta 300.000 €; 9 % el resto | 4 % hasta 300.000 €; 9 % el resto |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 1,5 % | 3 % | 5 % |
| Castilla y León | 8 % hasta 250.000 €; 10 % el resto | 1,5 % | 4 % | 4 % |
| Cataluña | 10 % hasta 600.000 €; 11 % hasta 900.000 €; 12 % hasta 1.500.000 €; 13 % el resto | 1,5 % | 5 % | 5 % |
| Comunitat Valenciana | 9 % hasta 1.000.000 €; 11 % por encima | 1,4 % | 6 % hasta 180.000 €; 8 % por encima | 3 % hasta 180.000 €; 4 % por encima |
| Extremadura | 8 % hasta 360.000 €; 10 % hasta 600.000 €; 11 % el resto | 1,5 % | 4 % | 4 % |
| Galicia | 8 % | 1,5 % | 3 % | 3 % |
| Madrid | 6 % | 0,4 % hasta 120.000 €; 0,5 % hasta 180.000 €; 0,75 % por encima | Bonificación del 10 % | 4 % |
| Región de Murcia | 7,75 % | 1,5 % | — | 3 % |
| Navarra | 6 % | 0,5 % | — | 5 % hasta 180.304 €; 6 % el resto |
| País Vasco | 4 % | 0,5 % | — | 2,5 % |
| La Rioja | 7 % | 1 % | 4 % | 5 % |
| Ceuta | 3 % | 0,25 % | — | — |
| Melilla | 3 % | 0,25 % | — | — |
Fuente: Ministerio de Hacienda, «Tributación Autonómica. Medidas 2026». Ceuta y Melilla aplican los tipos estatales (6 % y 0,5 %) con una bonificación del 50 %. País Vasco y Navarra tienen régimen foral. Los tipos reducidos exigen requisitos de edad, renta, patrimonio o precio: la calculadora te los resume al elegir tu situación, pero confírmalos en la web de tu comunidad antes de firmar.
Tres ejemplos resueltos
Piso de segunda mano de 200.000 € en Madrid, como vivienda habitual y con hipoteca
El ITP es del 6 %, 12.000 €, pero Madrid bonifica un 10 % la vivienda habitual de hasta 250.000 €: pagas 10.800 €. La notaría sale por 526,56 €, el registro por 214,05 € y la tasación por unos 400 €. En total, 11.940,61 €, un 5,97 % del precio.
Obra nueva de 300.000 € en la Comunitat Valenciana, como vivienda habitual
Pagas 30.000 € de IVA y, como es tu vivienda habitual, solo un 0,1 % de AJD: 300 €. Con 584,03 € de notaría, 248,54 € de registro y 400 € de tasación, los gastos suman 31.532,57 €. Necesitas tener ahorrados esos gastos además de la entrada.
Joven de 30 años que compra un piso de 180.000 € en Cataluña sin hipoteca
Con una base imponible de hasta 36.000 €, paga un 5 % de ITP en vez del 10 %: 9.000 € en lugar de 18.000 €. Con notaría (515,06 €) y registro (207,15 €), y sin tasación porque no pide hipoteca, los gastos son 9.722,21 €.
Cómo pagar menos al comprar
- Revisa si te corresponde un tipo reducido. Ser menor de 35 o 36 años, familia numerosa o comprar en un municipio pequeño puede reducir el ITP a la mitad o más. Muchos exigen que lo pidas expresamente en la escritura.
- Compara la tasación. Puedes encargarla a cualquier sociedad de tasación homologada por el Banco de España, y el banco tiene que aceptarla si está vigente.
- No pagues la gestoría si no la necesitas. Sin hipoteca puedes presentar tú el impuesto y llevar la escritura al Registro.
Qué no incluye este cálculo
- La entrada: lo normal es aportar el 20 % del precio. Calcula cuánto necesitas en cuánta casa puedo pagar y la cuota en la calculadora de hipoteca.
- Las tasas y bonificaciones municipales o por municipio rural, la plusvalía municipal (la paga el vendedor) y los gastos de la hipoteca que asume el banco.
- El valor de referencia del Catastro: si es mayor que el precio, el ITP se calcula sobre él.
- La notaría supone una escritura de 20 caras y una copia de 20 folios; con más folios o copias, sube algo. Aplicamos un 21 % de IVA a notaría y registro.
Si dudas entre comprar o seguir de alquiler, compáralo con la calculadora de alquilar o comprar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta en gastos comprar un piso de 200.000 €?
Si es de segunda mano, entre unos 7.000 € y 21.000 €, según la comunidad: el ITP va del 3 % de Ceuta y Melilla al 10 % de Cataluña. Notaría y registro suman unos 740 €. Si es obra nueva, pagas 20.000 € de IVA más el AJD de tu comunidad.
¿Quién paga la notaría, el comprador o el vendedor?
Según el Código Civil, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia, salvo pacto. En la práctica casi siempre se pacta que el comprador pague toda la notaría. Revisa el contrato de arras antes de firmar.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría de la escritura de hipoteca, su inscripción en el registro, la gestoría y el impuesto de AJD del préstamo. Tú pagas la tasación y, si las pides, las copias de la escritura.
¿Sobre qué valor se paga el ITP?
Sobre el mayor entre el precio de la escritura y el valor de referencia del Catastro. Si el valor de referencia de tu vivienda es más alto que el precio, pagarás el ITP sobre ese valor. Puedes consultarlo gratis en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Cuándo hay que pagar el ITP?
En la mayoría de comunidades tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura para presentar y pagar el modelo 600 (o el de tu comunidad). Sin ese pago, el Registro no inscribe la vivienda a tu nombre.
¿Se pueden financiar los gastos de compra con la hipoteca?
Normalmente no. El banco financia hasta el 80 % del precio y los impuestos y gastos los pones tú con tus ahorros. Cuenta con ello al calcular cuánta entrada necesitas.